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               驗房知識

    怕被忽悠?十招搞掂霸王條款!

    發表日期:2012/3/8 14:56:02 點擊數:3302

        南京市房管部門專家深度解析新版購房合同
       
        第一招
        共有共用分攤填寫明確
        新版合同附件3就計入共有共用分攤面積的部位、附件7就業主共有的配套房屋和建筑作了明確的規定。
       
        解讀:本次新版合同中,附件3的內容和附件7中第一部分中對于共有共用分攤面積的相關內容的描述應該與開發商在網上房地產公示的內容一致。如果不一致,購房人可以向房管部門舉報。
       
        第二招
        抵押房不及時解押雙倍賠
        新版合同附件5提出:“因甲方原因導致上述注銷抵押登記手續遲延辦理、經乙方催告后__ 天內仍未辦理,或甲方提供虛假‘甲方己通知抵押權人預售該商品房的證明’的,乙方有權解除本合同,并按下列方式清理和結算:[]甲方應在本合同解除后__ 天內將己付價款以及按__ 利率計算的利息返還乙方,并另按已付價款的金額的一倍向乙方承擔懲罰性賠償責任!
       
        解讀:明明房子已經抵押給銀行了,卻隱瞞購房人收取購房款,事后還不及時辦理解押程序,致使購房人付了錢,房子還在銀行名下,新版合同針對的正是這“一房兩主”的做法。
        因此購房人要注意這是個選擇條款,一定要選中才生效。這個選擇條款對用現金支付房價的購房人尤其重要。對采用按揭付款的購房人,若開發商不及時解押,開發商也不可能及時收取后續價款,購房人的風險限于首付款。當然,購房人也可利用一些開發商急于回款的壓力,爭取對自己有利的合同條款。
       
        第三招
        精裝房房價裝修分開簽
        新版合同第四條規定該總價款由下列款項構成:[]房價款:()元。[]房屋套內的裝飾裝修款:()元。
       
        解讀:自從有了精裝修房,因為裝修部分也算入房價,業主實際是為裝修部分多交了契稅和維修基金。有精明的業主要求開發商分開簽兩份合同,開發商卻對業主建議充耳不聞。新版合同使購房人在填寫合同時更容易將房價和裝修款分開。雖然按規定,目前裝修部分仍要交契稅,只能免交維修基金,但將裝修價和房價各是多少寫進合同,遇到裝修縮水、房價虛高,購房人容易判斷、好討說法
        。
        第四招
        備案表和面積測繪不能少
        新版合同第六條、第七條明確規定,強制約定交付時必須出示竣工驗收備案表和房屋實測面積。
       
        解讀:竣工驗收合格才能交房,但以往合同卻沒有這一條。合同明確規定沒有這兩樣(竣工驗收備案表和《房屋測繪成果》)算遲延交付;對于相關配套設施到期達不到規定標準,合同中也約定相應違約責任。同時,開發商交付房屋時必須出示實測面積,一是為了保證購房人在房屋交付后能夠及時辦理產權登記,二是為購房人與開發商結算合同價款、判斷是否享有合同解除權以及是否行使合同解除權提供依據。
       
        第五招
        延期交付可要求賠租金
        新版合同第六條明確延期交付開發商應承擔“[]按照己收價款的中國人民銀行同期商業貸款基準利率計算的遲延期間的利息,向乙方支付違約金。[]按照己收價款的萬分之()天計算,向乙方支付遲延期間的違約金。[]按照房地產評估機構評定的同地段同類房屋租舍標準計算違約金!
       
        解讀:這三個選項可任選,租金是計算購房人實際損失的一種方法;從另一個角度講,開發商多拖一個月交付,購房人的資金就多一個月不能實現其價值,因此購房人也可以按其向銀行貸款的利息來計算違約金。哪個賠償多,購房者就選擇哪條。
       
        第六招
        變更規劃要給業主補償
        新版合同第九條規定:開發商變更規劃一定要通知購房人,購房人無論是否解除合同,都有權獲得賠償。
       
        解讀:由于更改規劃和設計有多種情況,影響也不一樣,因此合同不便逐條寫明具體賠償數額,但己迫使開發商承認應當賠償,為雙方論是非提供了直接依據。另外,第九條第六款在建設部規定的退房權利之外,給予購房人不退房但可要求開發商經濟補償的權力。購房人可在權衡后作出有利于己的選擇。
       
        第七招
        面積誤差約定的要明確
        新版合同第十一條第一款明確將面積差異的處理辦法詳細寫出,其中允許誤差比例是可以通過填寫來約定的,給購房人選擇權;同時規定不得超過百分之三,防止開發商利用此條牟利。
       
        解讀:不少購房人拿房,被開發商通知房子面積多出來了,要補交房價款。購房人拿出合同一看,此條往往就是約定:參照省或市有關規定執行。這個比值越小越利于保護購房人利益。但該選項還有空白條款可以填,如果開發商堅持用空白處另選解決方案,那購房人應當弄清內容再簽字。購房者還可爭取在空白條款中對得房率進行相應約定。
       
        第八招
        層高裝修縮水都算違約
        第十一條第二款明確:‘該商品房的實際層高低于第一條約定層高,其誤差值超過國家有關規范、標準允許誤差值的,甲方承及擔下列責任:該商品房交付的裝飾裝修村料和設備標準低于附件4約定標準的,甲方承擔下列違約責任:[]按交付時的市場差價雙倍賠償乙方。
       
        解讀:新版合同明確將層高和裝修縮水的問題明確提了出來。雖然實踐中開發商仍可能壓制購房人對此條不填空、不選擇,但新合同畢竟提醒了這兩點。對層高縮水,即使合同不約定,如果超出國家有關規范,購房人仍可向工程質量監管部門舉報。
       
        第九招
        房屋保修約定限時上門
        新版合同第十三條細化了開發商的保修責任:“保修期內,……甲方或其受托人接到乙方的報修通知后應在__小時內到場檢查(雙方另約時間的除外),并根據工程質量.問題的實際情況與乙方商定具體維修日期,及時、合理安排維修!
        “甲方或其受托人怠于履行該商品房工程質量保修責任的,應當承擔下列責任:[]按每拖延一天()元計算,向乙方支付違約金。(或其它約定責任)”
       
        解讀:將維修時間、賠償標準予以明確約定,讓開發商盡維修義務。
       
        第十招
        充分利用“反霸王條約”
        新版合同規定了第十九條“反霸王條約”的條款、規定:“附件內容、空格部分的填寫內容排除鉛印部分中的非選用性內容,且系不合理地減輕或免除本合同約定應當由甲方承擔的責任,或者不合理的加重乙方責任、排除乙方主要權利的,仍以被排除的鉛印內容為準!
       
        解讀:這個條款的設立就是為限制開發商的霸王合同行為,使購房人在相關爭議中取得相對有利地位。購房人在簽訂合同時就應盡量選用合同鉛印部分的條款。處理爭議時也可利用第十九條的規定,與開發商在法庭上爭取能的合法權益。
       
        摘自現代快報
     

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