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               驗房知識

    不繳維修金將拿不到鑰匙

    發表日期:2012/3/8 15:02:54 點擊數:3614

        國家版住宅維修金管理辦法下月實施,誰來管這筆錢由業主定
       
       
        業主在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入相應賬戶,否則不得交房。
        業主大會成立前,由物業所在地主管部門代管,業主大會成立后,賬目管理單位由業主大會決定。
       
        按照所擁有物業的建筑面積繳存住宅專項維修資金,每平方米繳存為當地建安造價的5%~8%。
       
        物業維修相關聯部分業主的三分之二同意,即可提取維修金使用。
       
       
        住宅專項維修資金新規前后對比
       
        目前住戶維修資金繳存的時間均是在購房人辦理房產證的時候,與契稅一并繳存。
       
        目前大多城市都是指派政府下屬的某個機構代管。
       
        現在我省的商品房維修金首次繳存標準一般都是按總房價比例來算的。
       
        需動用維修金的,應經業主大會或業主代表大會通過,根據房屋使用年限,按比例劃分使用。
       
       
       
        拖著不辦房產證從而暫避繳納住房(宅)維修金的方法今后不管用了。建設部、財政部近日聯合發布了《住宅專項維修資金管理辦法》,并將從2月1日起正式實施。辦法中明確規定,購房人必須在入住前繳納維修金,開發商如果將房屋交付給沒繳維修金的購房人將被罰款。省建設廳有關人士昨日接受記者采訪時表示,這部政府規章不僅在繳存、管理等方面與我省各城市現行的住房專項維修資金管理方法有所不同,而且與上月聽證的省定辦法草案也有不同之處,特別是規定了誰管住房維修金將由業主決定。
          這兩個亮點 與我省草案不同
       
          繳費時間節點提到交房之前
       
          ●原文
       
          “商品住宅的業主應當在辦理房屋入住手續前,將首期住宅專項維修資金存入住宅專項維修資金專戶。未按本辦法規定交存首期住宅專項維修資金的,開發建設單位或者公有住房售房單位不得將房屋交付購買人。開發建設單位違反本辦法第十三條規定將房屋交付買受人的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門責令限期改正;逾期不改正的,處以3萬元以下的罰款!
       
          ●解讀
       
          這個規定應該說是對住房維修專項資金管理現狀的一大突破,省建設廳房產處陳處長告訴記者,現在我省各城市住房維修資金繳存的時間均是在購房人辦理房產證的時候,與契稅一并繳存。這樣的繳存辦法在實際操作中就造成了很多業主為了逃避繳錢,寧可拖著不辦房產證的情況。在上月我省舉行的住房維修資金立法聽證會上,這一問題被不少聽證代表提出來討論,一些代表還提出了讓開發商收房款時代征的提議。如今,國家規定不繳錢就拿不到鑰匙,開發商如果擅自交房還要被罰款,通過不辦房產證從而不繳維修資金之路被徹底堵死了。
       
          ●影響
       
          在記者的朋友中,因為資金周轉困難不辦房產證,從而拖著不繳納維修金的人就有不少。近年來城市房價節節攀高,很多人每個月辛苦賺來的錢用來還貸款都很吃力,對于繳存進去幾年都見不著用處的維修金,不少人都抱著能拖則拖的想法。
       
          但是,這么做帶來的問題是,一幢樓房中有的業主繳了維修金,有的業主沒繳齊,一旦房子出了問題要維修時,很可能沒辦法提取維修資金。
       
          因此,政府采取強制手段要求業主繳納維修金,將使住房維修和維護得到規范,對于保護房屋、保障業主自身的利益來說確實是有好處的。
       
          維修金誰管由業主大會決定
       
          ●原文
       
          “業主大會成立前,商品住宅業主、非住宅業主交存的住宅專項維修資金,由物業所在地直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門代管!薄皹I主大會成立后,住宅專項維修資金劃轉后的賬目管理單位,由業主大會決定!
       
          ●解讀
       
          辦法規定,業主大會應當委托一家商業銀行開立住宅專項維修資金專戶,這個戶頭上的賬目由誰管,由業主大會決定,也就是說,可以自己管理,也可以委托政府代管!案鶕段餀喾ā,住房維修資金歸業主所有,那么業主有權決定由誰管理這筆錢,”陳處長說:“國家的規定在法理上是完全正確的。這個與現行辦法大有不同,目前包括南京在內的不少城市都是指派政府下屬的某個機構代管的!
       
          ●影響
       
          這項新規定會不會使住房維修資金管理方式發生“地震”式變化呢?看一看蘇州的情況吧。2002年,蘇州市出臺的《蘇州市市區住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》中就規定了住房維修資金由業主大會自行決定由誰管理。昨天下午,記者電話采訪了蘇州市房管局物業處處長吳寧。
       
          他說:“維修資金管理不應該是一個管理模式,更不應該是一種行政主管部門代管的管理模式,應該由業主大會自行選擇房產主管部門代管或者業委會自己管理。國家在規章中這么規定,尊重了業主的意愿,比過去強制由政府代管要好得多!辈贿^,吳寧認為規定的變化并不會給維修金管理帶來很大的結構性變化,從蘇州實際操作幾年下來的情況看,沒有一個小區的業主要求自行管理這筆巨資的!鞍炎约旱腻X交給小區里不認識或是不熟悉的業委會來管理,沒幾個人會同意的,反而是國家、政府代管,業主才比較放心。一個小區往往有幾百戶人家,一般來說不可能有超過2/3的業主希望委托業委會管他們的錢!彼榻B,目前蘇州市的住房維修金共有40億左右,都是由業主直接去銀行繳款,賬目每年公布一次,沒出過什么問題。
       
          這兩個變化 傳遞出利好信息
       
          按面積繳納后維修金將大降
       
          ●原文
       
          “商品住宅的業主、非住宅的業主按照所擁有物業的建筑面積繳存住宅專項維修資金,每平方米建筑面積繳存首期住宅專項維修資金的數額為當地住宅建筑安裝工程每平方米造價的5%至8%!
       
          ●解讀
       
          陳處長告訴記者,現在我省的商品房維修金首次繳存標準一般都是按總房價比例來算的,比如南京市規定,多層住宅按總房價的2%繳存,高層及帶電梯的多層按3%繳存。在我省醞釀起草的《江蘇省住房專項維修資金管理辦法(草案)》中就已經將繳存方法統一成按面積繳存了。不過,江蘇的草案中是按20-100元/平方米的標準,對此陳處長解釋,我省這個標準在制定時,就是按江蘇建安成本的5%左右估算的,也就是說江蘇各城市的商品房建安成本是按1000~2000元/平方米來計算的。
       
          ●影響
       
          可以預見的是,不論根據國家規定,還是根據我省草案,今后江蘇的“房奴”們在住房維修資金上會少花不少錢。以南京新近開盤的河西某樓盤為例,單價8500元、建筑面積130平方米的小高層,如果按老辦法繳存維修金,購房者得花33150元,但如果按面積繳存,以100元/平方米的標準算來,也只需繳納13000元就可以了。
       
          三分之二業主同意即可提取
       
          ●原文
       
          “物業服務企業根據維修和更新、改造項目提出使用建議;沒有物業服務企業的,由相關業主提出使用建議;住宅專項維修資金列支范圍內專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主討論通過使用建議!
       
          ●解讀
       
          過去南京市則規定:“需動用維修基金本金的,應經業主大會或業主代表大會通過,根據房屋使用年限,按比例劃分使用!笨墒聦嵣鲜,一個小區里十幾幢樓,某幢樓的某幾戶業主家出了問題,別的業主并不一定有時間一起開個大會來投票,往往讓這幾戶業主覺得要獲得提取維修金的“綠燈”真是難于上青天。今后,哪怕沒有成立業委會的小區,只要物業維修相關聯部分業主的三分之二同意,即可提取維修金出來使用了。
       
          ●影響
       
          住房維修資金提取難、使用難一直是老百姓抱怨較多的問題。正如省建設廳副廳長宋如亞在上個月召開的江蘇省住房維修資金立法聽證會上所說的那樣,簡化提取程序后,比如一個單元的樓梯斷裂,只要這個單元內2/3業主就可以決策。
       
          ●延伸閱讀
       
          我省各市將細化執行方案
       
          《住宅專項維修資金管理辦法》中所稱的住宅專項維修資金,是專項用于住宅共用部位、共用設施設備保修期滿后的維修和更新、改造的資金,可用于住宅的基礎、承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂以及戶外的墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等部位維修。
       
          《江蘇省住房專項維修資金管理辦法(草案)》開過聽證會但尚未出臺,國家的《住宅專項維修資金管理辦法》又規定要從2月1日起實施,那么我省各城市的住房維修資金繳存、管理、使用將有何變化呢?記者昨日采訪了相關部門。
       
          省政府法制辦副主任邵偉明表示,我省關于住房專項維修資金的立法在春節前肯定出不來,既然國家的規章下個月就生效,我省肯定要執行國家規定。省建設廳房產處的陳處長則告訴記者,國家的規定已經比較詳細,我省的立法就不那么緊迫了。而各市都將根據國家的規定細化執行方案,比如具體執行每平方米多少錢的繳存標準就需要各市自行具體測算,繳存時間提前后如何操作也要有個指導辦法。
       
          本報記者 石小磊
       
          ●新規集錦
       
          四項費用不得從
       
          維修金中列支
       
          一是依法應當由建設單位或者施工單位承擔的住宅共用部位、共用設施設備維修、更新和改造費用;
       
          二是依法應當由相關單位承擔的供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等管線和設施設備的維修、養護費用;
       
          三是應當由當事人承擔的因人為損壞住宅共用部位、共用設施設備所需的修復費用;
       
          四是根據物業服務合同約定,應當由物業服務企業承擔的住宅共用部位、共用設施設備的維修和養護費用。
       
          每年公布一次
       
          維修金賬目
       
          直轄市、市、縣人民政府建設(房地產)主管部門,負責管理公有住房住宅專項維修資金的部門及業主委員會,應當每年至少一次與專戶管理銀行核對住宅專項維修資金賬目,并向業主、公有住房售房單位公布下列情況:(一)住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的總額;(二)發生列支的項目、費用和分攤情況;(三)業主、公有住房售房單位分戶賬中住宅專項維修資金繳存、使用、增值收益和結存的金額;(四)其他有關住宅專項維修資金使用和管理的情況。
       
          挪用維修金
       
          將處雙倍罰款
       
          違反本辦法規定,挪用住宅專項維修資金的,由縣級以上地方人民政府建設(房地產)主管部門追回挪用的住宅專項維修資金,沒收違法所得,可以并處挪用金額2倍以下的罰款;構成犯罪的,依法追究直接負責的主管人員和其他直接責任人員的刑事責任。
       
          物業服務企業挪用住宅專項維修資金,情節嚴重的,除按前款規定予以處罰外,還應由頒發資質證書的部門吊銷資質證書。
       
       
          住宅專項維修金
       
          可用于購買國債
       
          在保證住宅專項維修資金正常使用的前提下,可以按照國家有關規定將住宅專項維修資金用于購買國債。利用住宅專項維修資金購買國債,應當在銀行間債券市場或者商業銀行柜臺市場購買一級市場新發行的國債,并持有到期。
       
          利用業主繳存的住宅專項維修資金購買國債的,應當經業主大會同意;未成立業主大會的,應當經專有部分占建筑物總面積三分之二以上的業主且占總人數三分之二以上的業主同意。
       
          利用從公有住房售房款中提取的住宅專項維修資金購買國債的,應當根據售房單位的財政隸屬關系,報經同級財政部門同意。
       
          此外,下列資金應當轉入住宅專項維修資金滾存使用:(一)住宅專項維修資金的存儲利息;(二)利用住宅專項維修資金購買國債的增值收益;(三)利用住宅共用部位、共用設施設備進行經營的,業主所得收益,但業主大會另有決定的除外;(四)住宅共用設施設備報廢后回收的殘值。本報綜合
       
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