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               驗房及監理案例

    2013年7月19日現代快報報道方正驗房驗收某樓盤

    發表日期:2013/7/26 10:16:29 點擊數:2521

        7月11日,仙林一樓盤 交付得分85
       
        近期,記者跟隨業主及方正驗房機構驗房師來到高科榮域進行收房。據了解,目前是高科榮域小區第一批交付,仍有區域在施工,但交付區和施工區之間用整齊的綠色防護網隔開。已交付區域干凈整潔,綠化修剪整齊,較大的樹木已經形成了一片片綠陰。同時,物業門禁管理也比較嚴謹,保安認真詢問每一個進入小區的人是否是業主,業主拿出交房通知書可自由通過,如果不是業主則需要登記在冊。圖文/現代快報記者 周彤
       
        無硬傷,難逃質量小瑕疵
       
        記者跟隨業主和方正驗房機構驗房師來到業主家。這套房子位于一樓,驗房師首先開始檢驗的是入戶門:“入戶門往往有不灌漿、安裝不嚴、劃痕等質量瑕疵。這個入戶門也存在門框安裝不嚴的問題!彬灧繋熥ブT把手來回晃動,就能清楚地聽到門框發出呼啦呼啦的聲音。
       
        而幾乎所有房子都有的空鼓問題,高科榮域也仍然存在。驗房師分別在西陽臺的地面、頂面,主臥的地面,以及客廳的墻面發現了空鼓。而且細心的驗房師還發現了一些施工不嚴謹的小細節。驗房師指著西陽臺頂面突出的兩個釘子說:“這種釘子其實完全可以避免,工人在進行水泥灌漿時沒有注意到這些細節!
       
        此外,高科榮域還存在著客廳報警器缺失、廚房報警器排線過長等質量瑕疵。
       
        “總體來說,高科榮域的房屋質量還是不錯的。雖然一些小問題還無法避免,不過都屬于質量瑕疵,后期都可以整改。如入戶門安裝不嚴的問題,一般是通過水泥灌漿來處理!彬灧繋煴硎,就這套房子來說,盡管位于一樓,但是沒有一樓常見的滲水等質量通病,“可以打一個85分的高分了!
       
        看細節,公共區域很用心
       
        開發商對于項目是否用心,不僅僅是表現在外立面、園林等一目了然的地方,更多的體現在細節。除了公共大廳裝修很細心,外立面很漂亮,園林綠化很好之外,記者注意到高科榮域在細節方面做得還是比較用心的。如大廳的地面全部用泡沫覆蓋、固定,以防止裝修時損壞地面。同時,在一些突出的邊角,也是用泡沫包裹好。對比仙林的另一樓盤,高科榮域小區內顯得更加整潔,沒有出現在邊角堆放建筑垃圾的情況。
       
        不過,隨著交付而來的是業主的裝修。記者在小區內見到,已經有不少小區業主開始裝修。由此產生的建筑垃圾也隨之而來,建筑垃圾是否能隨時處理,小區如何保持現狀,還需要看物業公司的執行力。
       
        觀察團評價
       
        業主說——
       
        整體滿意,樓間距很大,雖然是一樓,但是采光和通風都非常好,這點最為滿意。但設計上可以更合理,如主臥飄窗和墻面成一體降低了實用性。
       
       
       
        驗房師說——
       
        沒有出現不可調和的硬傷,基本上都可以整改解決。整體交付水平非常好,不過開發商還需再加強細節上的關注。
       
       
       
        記者說——
       
        高科置業是近幾年發展很好的本土品牌房企,得到了不少購房者的認可。從本次交付情況來看,開發商在產品上確實是精雕細琢的。
       
        六步搞定交付驗收
       
       
        不少業主在收房時,只關注自己的房屋質量。其實,房屋質量只是交付時關注的一部分,從收房的過程開始,到自己的房屋質量,再到小區的公共部分的驗收同樣重要。文/現代快報記者 周彤
       
        交房順序:一開始就錯了
       
        “一般交房時,不少開發商首先要求對業主確認身份,也就是帶身份證、購房合同以及收房通知書。其次就是交納物業費,最后才是驗房!狈秸灧繖C構驗房師告訴記者,其實交房的程序從一開始就錯了。
       
        驗房師介紹說,交房程序首先是開發商公示竣工備案表;其次,公示房屋面積測繪成果表;第三才是驗證購房者身份;第四步是業主驗房;第五步是房屋費用的結算;第六步是小區公共部分的驗收。
       
        至于種種先交物業費再拿鑰匙,或者先繳費再出示竣工備案登記表,亦或是收完房不驗收小區公共配套的現象,都屬于現實生活中的違規現象。
       
       
       
        驗收表格:未公示可拒收
       
        “《建筑法》、《合同法》等法律都規定了建筑工程竣工經驗收合格后,方可交付使用,這是國家強制性規范,而且,目前的房屋經過驗收和驗收合格的標志是取得《建筑工程竣工備案表》。因此,開發商在交付房屋時,應向業主出示房屋竣工驗收備案表原件,否則業主有權拒絕交接,由此產生的逾期交房責任由開發商承擔!彬灧繋熣f,上個月,江寧某樓盤強制交房,被業主發現,開發商根本沒拿到竣工許可證,最終所有業主拒絕收房。
       
        其次,是房屋面積測繪成果表!斑@個表最重要的數據是權威部門所測量的實際交付建筑面積,交付面積與合同面積的增減,這是業主最為關注的!彬灧繋熃忉,面積誤差在3%范圍內的話,將涉及房款的多退少補;面積誤差超出3%的部分將由開發商承擔。
       
       
       
        驗收房屋:質量瑕疵居多
       
        第三步是驗證購房者身份,第四步才是驗房。
       
        如果屬于質量瑕疵,那么業主應該收房。如果出現嚴重的質量問題,那么業主可以拒絕收房。驗房師強調說,“所謂嚴重質量問題,一定是影響到居住的。不少業主往往重視空鼓等質量瑕疵,而對真正的質量問題視而不見!
       
        根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。如果有嚴重的質量問題,例如大面積滲水,嚴重面積偏差、房屋嚴重沉降等問題,業主可以拒絕收房,并有權要求開發商承擔遲延交房的違約責任,甚至解除合同、退房。
       
       
       
        結算費用:常見捆綁現象
       
        第五步是房屋費用的結算。對于期房而言,合同價款是依據房屋預測面積計算的,等房屋竣工后,實測面積肯定會有所差異,雙方根據面積差異來結算房款。但在房屋費用結算時,不少小區都要求業主先繳納半年到一年不等的物業費。
       
        針對先繳物業費還是先交鑰匙的問題,江蘇朗華律師事務所李祥春律師表示,業主和開發商之間有商品房買賣契約,開發商負有交付義務。而物業公司與開發商簽訂的前期物業服務合同,物業公司向業主收取物業費。同時開發商又委托物業向業主交付鑰匙。本應是兩個不同法律關系的行為,開發商和物業進行了捆綁,造成了所謂的行業慣例。
       
        在實際生活中,對業主而言:業主若拒收鑰匙造成房屋延期交付,責任在于業主。業主若拒繳物業費,物業公司又刁難。因此,業主收鑰匙時雖可以拒交物業費,但所付出的時間和精力都將更多。
       
       
       
        整體驗收:公共設施齊不?
       
        最后是小區公共部分的驗收!靶^公共部分驗收也非常重要,最主要是查看配套設施還有園林景觀建設!彬灧繋熃忉屨f,例如,自家樓棟附近出現大的配電變壓器或者通風井、車庫出入口之類的,如果業主買房時,規劃圖中并未出現,而且開發商并未告知的話,那屬于開發商違規。
       
        如果遇到那些“只交房,不交小區”的裸奔現象,業主就要警惕了。所謂整體交付,一般要做到“水電氣”三通,道路暢通,停車有車位,綠化景觀完成,配套設施齊全。不是整體交付的小區,則可能涉嫌開發商為避免違約而強行交付。
       
        收房可能用得到
       
        根據建設部《商品房銷售管理辦法》第三十四條,房地產開發企業應當在商品房交付使用之日起60日內,將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送房屋所在地房地產行政主管部門。
       
        根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條,面積誤差比絕對值超過3%,買受人請求解除合同、返還已付購房款及利息的,應予支持。買受人同意繼續履行合同,房屋實際面積大于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款由買受人按照約定的價格補足,面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔,所有權歸買受人;房屋實際面積小于合同約定面積的,面積誤差比在3%以內(含3%)部分的房價款及利息由出賣人返還買受人,面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還。
       
        根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十三條,因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用,買受人請求解除合同和賠償損失的,應予支持。如果有嚴重的質量問題,例如大面積滲水,嚴重面積偏差、房屋嚴重沉降等問題,業主可以拒絕收房,并有權要求開發商承擔延遲交房的違約責任,甚至解除合同、退房。
       
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